о НеДВижиМосТи

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

(купля-продажа, аренда)

Подборка SV Development

Договор купли-продажи жилья: на что обратить внимание

Тонны документов-договоров приходится прочитывать (в идеале внимательно и до конца) продавцам и покупателям жилья. И, конечно же, в хитросплетениях юридических терминов нередко прячутся весьма коварные пункты, которые очень трудно отследить в таких объемах однообразного текста.

Нотариальный договор задатка 

Договора, предшествующие непосредственно купле-продаже жилья, бывают трех основных типов – договор эксклюзивного обслуживания между риэлтором (агентством) и продавцом, договор того же типа между риэлтором и покупателем и, наконец, так называемый договор задатка между продавцом и покупателем, пишет Простобанк.

Договор задатка, в свою очередь, делится на две основные разновидности – нотариально заверенный и "частный". В случае нотариального заверения, обратите внимание, шапка договора не будет включать в себя слово "задаток" – ибо на самом деле, согласно терминологии законодательства, это будет "попереднiй договiр", регламентируемый статьей 635 Гражданского Кодекса (слово "задаток" по закону означает лишь часть долга, которую должник выдает кредитору в счет обязательств перед ним, статьи ГК 570-571 ). 

Во-вторых, стоит помнить о том, что при нотариальном заверении покупатель должен заплатить государственную пошлину в размере 1% суммы задатка (например, при задатке $5000 пошлина составит $50). При этом налоговым агентом по сбору и выплате государству пошлины является нотариус. Разумеется, нотариус возьмет также и плату за свои услуги – в размере 800-1000 гривен. 

В целом же стоит сказать о том, что только нотариально заверенный предварительный договор даст его участникам гарантию и доскональной проверки (нотариусом) всех необходимых документов и, в случае чего, гарантию принятия судом такого документа к исполнению. 

Частный договор задатка 

Что же касается договора задатка, оформляемого на бланках агентства недвижимости или вообще в виде текста-расписки на чистом листе, то такой договор является, как говорят юристы, "полузаконным", составляется иными риэлторами "через пень-колоду" – и в худшем случае далеко не однозначно будет восприниматься судебными органами. 

Тем не менее, риэлторы с более чем десятилетним опытом составляют договора задатка вполне грамотно. И если вы полностью доверяете риэлтору, есть смысл сэкономить на нотариусе и госпошлине, оформив "частный" договор задатка. В этом случае следует обратить внимание на следующие нюансы. 

В ненотариальном договоре задатка в первом же пункте должно быть указано, что данное частное соглашение его стороны согласились приравнивать к предварительному договору, описанному в статье ГК 635. Иначе пункты о потере задатка или его возврате в двойном размере не будут являться до конца законными и, например, суд сможет признать их никчемными (хотя бы по признаку "принуждение к сделке на крайне невыгодных условиях").

Разумеется, валютой задатка даже в частном договоре должна быть указана гривна, поскольку документированно-договорная взаимная передача валюты без лицензии на валютные операции с обеих сторон есть деяние противозаконное, и при попадении этой информации в госорганы она может ударить и по участникам сделки-задатка, и по агентству недвижимости. Кстати, нотариус, конечно же, другого варианта для предварительного договора и не предложит. 

Что же касается вопросов валютного курса, то обычно в договоре (и нотариальном, и частном) указывается, что стороны договариваются о приравнивании суммы задатка в гривнах к такой-то сумме в валюте (последняя в реальности и передается покупателем продавцу). Курс валюты чаще всего избирается нацбанковский на день договора, однако в дни быстрой инфляции может быть, по договоренности сторон, выбран и произвольный курс – главное, чтобы "источник" курса был тоже отражен в пункте о приравнивании суммы в гривнах к сумме в валюте. 

Покупателю в "частном" договоре задатка следует обратить внимание, на указание наличия/отсутствия детей в продаваемой квартире. Ведь "форму три", то есть государственную справку о зарегистрированных в квартире гражданах, продавец жилья будет брать уже после договора задатка (справка действительна две недели, ее срок действия должен придтись на договор продажи квартиры, а задаток берут обычно на срок свыше двух недель). 

И это значит, что наличие прописанных детей должно быть специально отражено в договоре задатка. Причина проста: при наличии детей в продаваемой квартире государственный опекунский совет следит за тем, чтобы не ухудшились их жилищные условия, однако малопредсказуемая по срокам работа местного опекунского совета может сорвать краткие сроки, указанные в договоре задатка.

Также в "частном договоре" задатка должны быть "названы поименно" все форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора без штрафов (потери задатка покупателем или возврата его продавцом в двойном размере).

К природным и рукотворным стихийным бедствиям, которые являются и по закону поводом для расторжения договоров без санкций, есть смысл добавить также изменения законодательной базы, которые сделают куплю-продажу данного жилья до конца срока договора задатка невыгодной сделкой для одного из его участников (например, если госпошлина на продавца квартиры или выплаты в Пенсионный Фонд покупателя квартиры станут равны не 1%, а 5%).

А вот "изменения конъюнктуры рынка недвижимости", вписанные в форс-мажорные обстоятельства, есть подвох и злостная махинация – нет точного критерия для фиксирования того, совершилось изменение конъюнктуры или нет, а значит, недобросовестный участник договора сможет неожиданно расторгнуть договор в любой день.

Помимо того, при наличии двух или большего количества документов на собственность – например, супруги владеют квартирой сообща и у них два почти одинаковых договора купли-продажи (наследства, мены, дарения, акта приватизации) – в договоре задатка должны быть указаны все пакеты документов на продаваемую собственность: во избежание действий одного совладельца вопреки мнениям остальных. И уж тем более, должно указываться и скрепляться подписями согласие супругов продавца и покупателя с действиями их супругов в договоре задатка, связанного с данным объектом недвижимости.

И, наконец, в идеале так называемый (условно) договор задатка заключается между двумя физлицами – покупателем и продавцом жилья – то есть риэлтор или агентство в таком договоре не упоминается (риэлторы заключают с участниками договора задатка отдельные договора). Впрочем, иные агентства формулируют трехсторонние договора задатка, включая в договор самого риэлтора.

В таком трехстороннем договоре задатка нет ничего незаконного – просто в этом случае дополнительно придется внимательно сравнивать договор задатка и отдельные два договора между риэлтором и обоими участниками договора задатка (чтобы пункты, касающиеся риэлтора, в первом и двух последних документах не противоречили друг другу). И, конечно же, трехсторонний договор с участием двух физлиц и одного юрлица (риэлтора) обязательно подразумевает мокрую круглую печать и полные реквизиты этого юрлица.

Договора эксклюзивного обслуживания

Тот же пункт о мокрой печати и реквизитах риэлтора важно проверить и в договорах между риэлтором и продавцом (риэлтором и покупателем).

Помимо того, договор об обслуживании продавца риэлтором обязательно должен иметь срок действия – иначе вы своей подписью скрепите что-то вроде бессрочного договора на обязательное обслуживание данным риэлтором до конца вашей жизни. Срок действия, для вашего (продавца) блага, должен не превышать три-четыре месяца – примерно с такой частотой цены на рынке меняются уже заметно, и указанная в договоре с риэлтором минимальная цена может оказаться или слишком демпинговой, или нереально высокой для потенциальных покупателей.

Вот мы уж вскользь и упомянули еще один важный пункт договора риэлтора с продавцом – минимальная цена, по которой риэлтор берется найти покупателя для квартиры.

Также в договоре должны быть прописаны документы (весьма многочисленные) которые для продажи жилья должен собрать продавец лично или с помощью риэлтора.

В договорах риэлтора и с продавцом, и с покупателем могут быть указаны правила честного "дерибана" задатка в случае его потери в пользу продавца или возвращения в двойном размере покупателю. Например, риэлтор в этом случае может установить принцип "половину штрафного задатка – риэлтору". На этот пункт надо обратить особое внимание, особенно, если сам задаток оформлялся в виде частного трехстороннего договора.

Также в договоре с риэлтором может быть такой коварный пункт как оплата деятельности риэлтора в случае несовершения акта купли-продажи жилья. В ваших интересах, чтобы такого пункта вообще не было или же была указана минимальная сумма оплаты (наиболее законным из всех подобных вариантов являлся бы пункт о том, что при несовершении сделки продавец вернет риэлтору стоимость платной рекламы квартиры в "Авизо" и других изданиях согласно представленных риэлтором квитанциям об оплате, но лучше, чтобы и подобных мелочных пунктов не фиксировалось).

Однако даже и без такого пункта договора иные недобросовестные риэлторы умудряются требовать деньги с клиентов, "съехавших со сделки". Чтобы не попасть впросак, следует помнить, что риэлторы и агентства не имеют права принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру. А если такой пункт прописан в договоре, это значит одно: агентство заранее готовится шантажировать вас невозвратом ваших документов, если вы, отказавшись от продажи, не пожелаете оплачивать услуги агентства и будете ссылаться на то, что такая оплата не была описана в договоре с ним.

Разумеется, в договоре риэлтора с покупателем должен быть указан объем комиссионных, которые он платит риэлтору после совершения акта купли-продажи. Должно быть указано, кто оплачивает нотариальные услуги при совершении акта купли-продажи.

И, наконец, обязательным является указание на оплату покупателем и продавцом после акта купли-продажи государственных выплат в определенном государством объеме и о том, что покупатель и продавец знают объемы этих необходимых выплат. А таковыми являются не только госпошлина и "пенсионный", но и, скажем, налог на "лишние метры" свыше 100 квадратных метров, а также налог в случае второй продажи недвижимости в один налоговый период.

Напоследок напомним, что прежде всех работ с риэлтором необходимо выбрать его и проверить его полномочия. 

Особенности коллективной аренды жилья

Все чаще квартиры арендуют сразу несколько студентов, коллег или семей. Особенности оформления такого съема, и во что это обойдется.

Настоящих старых коммуналок в Киеве - раз-два и обчелся. Но это не мешает населению превращать обычные съемные квартиры в "коммуналки". Делается это, прежде всего, с целью экономии. Конечно, хозяева жилья не всегда рады такому коллективному съему. Но на рынке, как ни крути, дефицит клиентов, квартиры простаивают, пишет Газета по-киевски.

По полторы тысячи на "компаньона"

Стоимость аренды недорогой "двушки" начинается от 3 000 грн, а в среднем - 4000 тыс. грн. За эти деньги вы поселитесь в скромном жилище, чаще всего со смежными комнатами и стареньким ремонтом, общей площадью в пределах 40-50 кв. м, минимально меблированном, с телевизором, холодильником и стиральной машиной.

- Например, сейчас в Днепровском районе столицы на улице Березняковской сдается 42-метровая "двушка" после косметического ремонта, с гарнитурной мебелью, телевизором, холодильником и стиральной машиной за 3 100 грн/мес., - рассказывает риэлтор Светлана Топол. - Для сравнения: 52-метровая квартира в Деснянском районе на Троещине на улице Драйзера на пятом этаже шестнадцатиэтажного дома за 3 500 грн/мес. За эти деньги вы получите квартиру с современной мебелью и бытовой техникой.

Арендная плата трехкомнатной квартиры в Киеве - в среднем 5000 - 6000 грн/мес.

- Самую дешевую "трешку" все же можно отыскать за 4000 грн/мес., - считает риэлтор Ирина Ярмолюк. - Если снимать ее втроем, учитывая еще и коммунальные платежи - получается около 1500 грн с человека, но при этом шансов не ужиться с соседями по площади уже значительно больше, чем в "двушке". Да и в ванную каждое утро придется выстаивать очередь длиннее.

Мы не родичи, мы - коллектив

- Наиболее распространенный способ - называются сестрами или братьями, - говорит столичный риэлтор Светлана Джамал. - Некоторые сначала снимают квартиру, а позже подселяют компаньона под видом родственника.

Но опытные арендодатели с подозрением относятся к таким родичам и обычно требуют показать паспорта всех проживающих в квартире. Причем реквизиты вносятся в отдельный пункт типового договора об аренде ("Лица, которые будут проживать в квартире вместе со съемщиком"). Подселение же нового жильца уже после оформления договора почти предсказуемо повлечет увеличение платы - минимум на 200-300 грн. Если обнаружится, что в квартире вместо одной семьи проживает две, плата может вырасти и на 1000 грн, но, скорее всего, арендодатель просто выселит жильцов.

Учитель иностранных языков Елена Вильницкая, которая уже 5,5 лет снимает квартиру вместе с подругами-соотечественницами из Ивано-Франковска, считает: первое правило переговоров с хозяевами - не обманывать.

- Чтобы убедить хозяев, что мы платежеспособны и порядочны, мы с подругами сходу представлялись, называли свои довольно-таки уважаемые профессии и "солидный" возраст, - рассказывает Елена, - Нам всем по 30-32 года, две работают логистами, одна бухгалтером. Внесение предоплаты (а при первом просмотре - крупного задатка) также помогает.

Договор оформляется только на одного

Обычно при коллективном съеме договор заполняется на кого-то одного, предпочтительно с киевской пропиской. Всех остальных вносят как дополнительных жильцов, но ответственность за своевременную оплату юридически несет только тот, на кого оформлен договор. То же касается и залога: на одного жильца оформляется дополнительное соглашение с перечнем всех вещей, которые даются в аренду вместе с квартирой.

При коллективной аренде хозяева обычно требуют предоплат, и намного чаще хотят залоговую сумму (1000-2000 грн), полагая, что большее количество жильцов - значит, больший риск для вещей.

Кстати, есть квартиры, где даже в объявлении указано, что их могут сдать нескольким людям или семьям. По словам пригородного риэлтора Анны Гуриненко, такие квартиры обычно со старым ремонтом, сантехникой и "убитой" мебелью, без техники (максимум холодильник и телевизор). Условия, которые подойдут только очень стесненным в средствах съемщикам.

Сколько стоит снять квартиру?

1. Ежемесячный размер аренды квартиры в Киеве: двухкомнатные - от 3000 грн, "трешки" - от 4000 грн.

2. Ближе к осени (традиционное оживление рынка) хозяева активнее говорят о предоплате (первый и последний месяцы).

3. Некоторые владельцы хотят до 2000 грн залога, если в квартире дорогая техника. По окончании срока аренды залог возвращается или засчитывается в оплату последних месяцев. Дополнительный залог лучше оформлять - подписывать дополнение к договору аренды с перечнем всех благ квартиры, всей мебели и техники в ней, а также с указанием состояния розеток, сантехники и т. п.

4. Комиссионные риэлтора, которые чаще всего составляют 50% ежемесячного взноса. Есть агентства, которые ищут жилье за оговоренную заранее сумму, например 500 грн. Это надо уточнять при первом обращении к специалистам.

Выбирать лучше соседей, а не квартиру

Месяц просматривала предложения на slando.com.ua. Чего там только народ не предлагает! Кто-то ищет в соседи семейные пары, кто-то только студенток или работающих. Выдвигают определенные требования - чтобы не пили, не курили и усердно работали - квартиру оплачивали.

На первом же просмотре квартира была так себе - первый этаж, темная, забитая хозяйскими вещами и со старой сантехникой. Но соседка затмевала все эти недостатки, обменялись несколькими фразами - и мы поняли, что два сапога - туфли.

Прожили душа в душу замечательный год в соседних комнатах. Лена в чужие дела без спросу нос не совала, готовили мы по настроению, о приходе гостей предупреждали. Если дверь соседки закрыта - это знак, что общаться не хочется. Даже спустя три года поддерживаем дружеские отношения.

Ошибки при продаже квартиры

Человеку свойственно совершать ошибки. Это происходит оттого, что не каждый обладает необходимым количеством знаний и опыта. Опыт приходит со временем, и его не обретешь за один день, но вот необходимые знания получить можно.

В этой статье мы постараемся охватить как можно большее количество типичных ошибок, которые допускают незадачливые продавцы квартир, пишет Соцмарт.

1. Запрашиваемая цена не соответствует качеству предложения.

Неумение адекватно оценить свою квартиру – это самая распространенная ошибка среди продавцов. Любой потенциальный покупатель не будет вести с вами больше никаких переговоров, если его не устроит ваша цена. В результате вы спугнете много клиентов, а после и за адекватную стоимость будет очень сложно продать вашу квартиру так, как многие клиенты уже отказались от вашего предложения.

2. Не подготовленная к продаже квартира.

Логика вещей проста: вы вкладываете в ремонт квартире определенную сумму денег, на выходе получаете сумму, которая в несколько раз больше вложенной. Кроме того на такую квартиру скорее найдется покупатель, что также немаловажно. Перед встречей с покупателем обязательно сделайте влажную уборку в квартире.

3. Отказ от торга.

Нередка ситуация, когда покупателю понравилась квартира, и он просит продавца незначительно сбросить цену, но продавец стоит на своем и категорически отказывается уступать цену. В итоге переговоры проваливаются, и покупатель уходит искать более сговорчивого продавца.

Выпадет ли продавцу еще такой шанс неизвестно, но то что он собственными руками спугнул покупателя, это безусловно. Знайте себе цену, но ваша жадность не должна доходить до абсурда.

4. Собственными силами искать покупателя.

Итог будет таким: уйма потраченного времени и низкая эффективность проделанной работы. Кроме того эта ошибка способна повлечь за собой другие, более опасные ошибки. Риэлтор не только найдет для вас кредитоспособного покупателя, но также поможет при оформлении документов, проверит их юридическую обоснованность.

5. Подача объявления о продаже квартиры в разные агентства недвижимости.

Каждая компания поместит ваше объявление в колонках газет. Возможен вариант, что в одной газете покупателю встретятся несколько ваших вариантов, различия которых будут только в цене. Если покупатель не дурак, то он не станет с вами связываться, потому что уж очень сильно ваше предложение смахивает на обычное мошенничество. Потратьте свое время для того, чтобы выбрать хорошее агентство и имейте дело только с ним одним.

Для того чтобы продать квартиру в намеченные сроки, необходимо исключить из своих действий возможные ошибки и результат не заставит себя ждать. Удачной продажи!